مسکن تابستان از نگاه واسطهها
50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران در نظرسنجی که برای بررسی وضع موجود بازار ملک انجام شد، اعلام کردند: هم اکنون شرایط کافی برای رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است. در این نظرسنجی، غالب شرکتکنندگان از «مصمم بودن تقاضای مصرفی به خرید آپارتمان» و همچنین «عرضه واحد با قیمت سال گذشته» خبر دادند و در عین حال، شرایط فعلی را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصیف کردند. مراجعه به بنگاهها افزایش یافته و طرفین معامله بر آپارتمانهای میانمتراژ متمرکز هستند.
|
انحراف اجارهبها با سرکوب «سود»
تنش ناشی از «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» که اواسط سال گذشته در بازار اجاره مسکن به شکل «تغییر رفتار موجران» بهوجود آمد، هماکنون در آستانه فصل نقلوانتقالات ملکی باعث تضاد آشکار بین پیشنهاد موجران و خواسته مستاجران شده است. مالکان آپارتمانهای اجارهای بهخاطر «دستکاری دو مرحلهای سود سپردهها در سال94» انگیزه دریافت پولپیش را از دست دادهاند؛ بهطوریکه غالب فایلهای موجود در بنگاههای املاک حالت «فقط اجاره ماهانه» یا «اجاره بیشتر، رهن کمتر» پیدا کرده است. کمیابی فایل «رهنکامل» در بازار اجاره، «رکورد رشد تکرقمی اجارهبها» را تحتتاثیر قرار میدهد.
|
آغاز رقابت برای وام مسکن؟
انحصار پرداخت تسهیلات مسکن، یک سال پس از آزادسازی وام خرید خانه، شکسته شد. هماکنون 6 بانک خصوصی و یک بانک دولتی، حداکثر 60 میلیون و یک بانک خصوصی دیگر 200 میلیون تومان وام خرید مسکن با دوره بازپرداخت حداکثر 5 ساله و مشروط به «رسوب 10 درصد وام در حساب» پرداخت میکنند. ورود بانکها به این بازار اگر چه باعث رقابت با بانک مسکن در ارائه وام ارزانتر میشود، اما فعلا شرایط پرداخت این بانکها (به جز وام 200 میلیونی)، با ساختار دو طیف اصلی خریدار آپارتمان ناهمخوان است.
|
اولین مظنه از فرمول جدید اجاره
عامل از بیرون بازار اجاره مسکن، انتظارات اجارهنشینها برای تغییر «نرخ تبدیل رهن به اجاره» در فرمول کهنه اجارهبها را تقویت کرده است اما اقتصاددانان با تجربه و آشنا به تبعات پرهزینه تصمیمات دستوری برای بازار، شرط کلیدی این تغییر را تمایل و جهتگیری طرفین معاملات اجاره –موجر و مستاجر هر دو با هم- به کنار گذاشتن نرخ فعلی و اجماع بازار بر یک نرخ جدید عنوان میکنند.
|
جراحی بازار دوم مسکن
بازار دوم معاملات مسکن – فروش آپارتمانهای در حال ساخت- با اجرای کامل قانون پیشفروش ساختمان از این هفته، سرانجام «رسمیت» پیدا کرد و «ایمن» شد. روزنامههای سراسری پرتیراژ که بورس آگهی خدمات و فعالیتهای ملکی محسوب میشوند از ابتدای هفته جاری، چاپ هر نوع تبلیغات مرتبط با پیشفروش مسکن را به «ارایه مجوز ادارات راه و شهرسازی استان مبنیبر گواهی تایید صحت پروژه ساختمانی» منوط کردهاند. با نصب این فیلتر در مبادی ورود پیشفروشندهها به بازار، جلوی تبلیغ «پروژههای مشکلدار» یا «مشکوک به تضییع منافع پیشخریداران» گرفته شده اما بهخاطر عدم آمادگی سایر پیشفروشندهها از بابت داشتن مجوز، طی سه روز اخیر، حجم عرضه این آپارتمانها به صفر رسیده طوریکه صفحات نیازمندیهای نشریات که پیشتر حدود 150 مورد آگهی پیشفروش، روزانه در آنها منعکس میشد، از این نوع تبلیغ خالی شده است. سازندهها برای اخذ مجوز، باید ابتدا «حساب امانی» تشکیل دهند تا یک بانک عامل بهعنوان ضلع سوم، وارد قرارداد پیشخریدار و پیشفروشنده شود و در مقام «ناظر بر رفتار مالی و ساختمانی دو طرف»، ریسک و مخاطرات پیشخرید را کنترل کند و کاهش دهد. اعمال قانون پیشفروش، ضمن رفع 4 حفره بزرگ بازار دوم، ظرفیت واقعی آن را در جهت کنترل نوسانات شدید بازار اول فعال میکند.
|
اصفهان از 19 تا 22 مرداد ميزبان دو نمايشگاه تخصصي خواهد بود
سومین نمایشگاه تخصصی در و پنجره، ماشین آلات و صنایع وابسته و هشتمین نمايشگاه بين المللي مواد شیمیایی، رنگ، رزین، پوشش های صنعتی و مواد کامپوزیت به طور همزمان از 19 تا 22 مرداد ماه 1395 در محل دائمی نمایشگاه های بین المللی استان اصفهان بر گذار می گردد.
|
سه علت جهش تیراژ برجها
برجسازی در تهران طی 10 سال گذشته 76 درصد نسبت به دهه موسوم به «تراکم فروشی» افزایش یافت. بررسیها درباره علت این جهش در تیراژ بلندمرتبهسازی، ردپای «رکود مسکن» را نشان میدهد. در دو موج رکود ملکی دهه اخیر، سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر و اقتصاد مسکن، از جمله «کاهش منابع حاصل از عوارض ساخت» و «افت فعالیتهای ساختمانی»، باعث شد مدیریت شهری و سرمایهگذاران در اقدامی مشترک، زمینه برجسازی بیشتر را رقم بزنند تا عواید مالی این نوع ساختوساز، کسری بودجه شهر و زیان بازار مسکن را جبران کند.
|
بازار مسکن در پنج تابلو
وضعیت پنج متغیر سرنوشتساز بخش مسکن با تهیه شناسنامه اقتصادی جدید بازار ملک، بهروز شد. آمارهای رسمی حاکی است زمان انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور نسبت به سال 92 کاهش یافته؛ بهطوریکه تحتتاثیر ثبات قیمت اسمی آپارتمان در سالهای 93 و 94، شاخص دسترسی به مسکن از 12 سال به 6/ 11 سال کاهش یافته است. همچنین نرخ کسری آپارتمان، به 4 درصد خانوارهای موجود رسیده است. با این حال «کوچکتر شدن بُعد خانوارها» و همچنین «تعداد ساختمانهای نیمهکاره» بهترتیب یک هشدار نامرئی و نوعی فرصت برای سازندهها تلقی میشود.
|
پنج بازنده تورم مستغلات
رشد 102 برابری قیمت زمین و 73 برابری قیمت مسکن طی 20 سال منتهی به 92، علاوهبر آسیبهایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهمترین آن، سرمایهگذاران صنعتی هستند. تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایهها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاستهای بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، میداند. این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت میداند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان دادهاند. این بررسی سیاست نادرست قطعهبندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمینهای دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمینهای مرغوبتر به شمار میرود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا میکند، چشمانداز رشد بخش صنعت تیره میشود.
|
4 منبع جایگزین «شهرفروشی»
وظیفه قانونی 33 ساله دولت در تدوین و ایجاد مسیرهای منتهی به منابع مالی پایدار برای شهرداریها به زودی و در قالب تصویب دو لایحه شهری در هیات دولت تعیین تکلیف میشود. مطابق اعلام مدیران دولتی لوایح مدیریت شهری و درآمدهای پایدار برای شهرداریها در کمیسیونهای تخصصی دولت از جمله کمیسیون امور کلانشهرها مراحل آخر بررسی را پشت سر گذاشته و طبق اعلام معاون وزیر کشور (وزارتخانه تدوینکننده این دو لایحه) تا اوایل نیمه دوم امسال در هیات دولت مطرح میشود. با تصویب این دو لایحه بودجه شهرداریهای 8 کلانشهر کشور از طریق چهار منبع جدید مالی تدارک دیده شده از طرف دولت سمزدایی میشود و امکان مهار شهرفروشی بهصورت عملیاتی برای شهرداریها مهیا میشود.
|
سکته ضعیف معاملات مسکن
معاملات مسکن در آخرین ماه تابستان از مسیر صعودی دست کم سه ماهه منحرف و به سکته خفیف دچار شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان میدهد در شهریور بهرغم ثبات نسبی قیمت ملک، حجم خرید آپارتمان در تهران 15 درصد نسبت به مرداد افت کرد. منشا اصلی انحراف معاملات ملک از مسیر پیش رونق، به اختلال مقطعی بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن برمیگردد. جهش قیمت اوراق وام 110 میلیونی در میانه تابستان باعث واکنش تقاضای مصرفی و انصراف موقتی از معامله شد. بازار وام به کارگردان جدید بازار مسکن تبدیل شده است.
|
ماموریت ناتمام مقاومسازی تهران
خودآزمایی مدیریت شهری تهران درباره «حد تحمل پایتخت در برابر حوادث طبیعی و انسانساز»، از مقاومت شکننده شهر تحت تاثیر تکالیف ناتمام شهرداری حکایت دارد. برنامه بالادست شهرداری، مسوولان شهری را برای افزایش ضریب ایمنی و مقاومت پایتخت، مکلف به اجرای 16 ماموریت ویژه در دو حوزه «بازدارندگی بحران» و «مدیریت پس از بحران» کرده است؛ اما برخی اقدامات حیاتی همچون «راهاندازی سامانه اعلام وضعیت اضطراری و آمادهباش» هنوز به سرانجام نرسیده و برخی دیگر از جمله «افزایش ایستگاههای آتشنشانی و احداث پناهگاههای امن» از اهداف کمی برنامه، عقب است.
|
طرح ضدرانت برای املاک شهرداری
شورای شهر تهران با هدف تسویه سریع بدهی 20 هزار و 500 میلیارد تومانی شهرداری به 4 دسته طلبکار قدیمی، برای فروش داراییهای سرمایهای پایتخت، اولویت تعیین کرد. مقرر شده طلب پیمانکاران پروژههای شهری، بانکهای وامدهنده و مالکان املاک معارض از مدیریت شهری، از طریق منابع حاصل از فروش فروشگاه شهروند و نمایشگاه شهر آفتاب، پرداخت و از تعریف پروژههای جدید به پشتوانه این دو دارایی، خودداری شود. کارشناسان شهری نیز پیشنهاد کردند املاک شهرداری در قالب مسیر غیررانتی، به بخشی از طلبکاران مالی-ملکی به شکل تعاونی واگذار شود.
|
5 ویروس زیرپوست 8 کلانشهر
سازمان شهرداریها و دهیاریهای وزارت کشور با چکاپ هشت کلانشهر، ردپای پنج عارضه زیرپوستی در انحراف عملکرد مدیریت شهری شامل شهرداریها و شوراهای شهر را شناسایی کرد. در این بررسیها اثر انحراف بودجه عمرانی شهر، تورم پرسنل شهرداریها و ضعف نظارت شورا بر «تشدید آلودگی و ترافیک کلانشهرها» تشریح و مشخص شد وضعیت موجود هوای کلانشهرها ناشی از ساختار ناقص و مشکلدار بودجه شهرداریها است. به همین دلیل این گزارش سهم صفر ادعاشده ازسوی شهرداریها در آلودگی هوا را زیر سوال میبرد.
|
آدرس غلط ترافیک پایتخت
ترافیک تهران بهخاطر «تشخیص نادرست» علت، با شیب تندی رو به افزایش است و نسخه تجویزشده برای مهار ترافیک، چون پاسخگوی نیاز اصلی سفرهای درونشهری نبوده، «اثر وارونه» بر حجم عبور و مرور خودروها گذاشته است. متولیان ترافیک «تعداد خودروهای موجود در تهران» را علت بار سنگین تردد عنوان میکنند. اما مقایسه «سرانه خودرو» بین تهران و عمده ابرشهرهای جهان که تراکم جمعیتی بالاتر و شبکه بزرگراهی کمتر دارند، نشان میدهد در تهران به ازای هر 1000 نفر، 471 خودرو وجود دارد که از «حداقل 500 تا نزدیک 800 خودرو بهازای هر 1000 نفر در شهرهای اروپایی، آمریکایی و کشورهای منطقه» پایینتر است. «آدرس غلط» درباره منشا ترافیک و غفلت از الگوی موفق ابرشهرهای متراکم در مهار ترافیک، گره تردد در بزرگراههای تهران را بهرغم حجم کمتر خودرو، پیچیدهتر کرده است. در این میان، «تعجیل» در تکمیل شبکه بزرگراهی آن هم زودتر از آنچه در افق زمانی طرح جامع تهران قید شده است، باعث شده به تناسب افزایش عرصه تردد خودرو، «تحریک» تقاضای سفر با خودروی شخصی اتفاق بیفتد و بهجای سبک شدن بار تردد، «نرخ استفاده از خودروی شخصی» فراتر از حد معمول افزایش یابد. شهرداران 11 کشور، با توسعه مترو - نیاز اصلی تهران - و ممنوعیت احداث بزرگراه، استفاده از خودرو را کاهش دادهاند.
|
موانع رونق پیشفروش مسکن
بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمانهای در حال ساخت – تحتتاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیشفروش ساختمان، برای پیشخریداران غیرقابلاستفاده شد. اگرچه اجرای قانون، 5 سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیشخرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماههای اخیر پیشفروشندهها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار بهرغم ظرفیت بالقوه پیشفروش، خالی از فایل است. 7 دیوار مقابل بازار پیشفروش قرار دارد.
|
تحریک مضاعف بخش مسکن
پیشنهاد بهکارگیری چهار ابزار بهعنوان «محرکهای مضاعف در بازار مسکن»، برای پایان دادن به رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، در دستور کار قرار گرفت. نیمه اول امسال بهرغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصدی، ارزش افزوده بخش ساختمان بیش از 10 درصد کاهش یافت. سه مولفه در افت سریالی ارزش افزوده بخش ساختمان (دستکم از سال 93 تا کنون) نقش داشته است. مقرر شده، اخذ وام صندوق «یکم» از دو مسیر تسهیل شود و تعهد بانکها در ارائه وامهای کمبهره «ساخت» در هسته فرسوده شهرها نیز به اجرا دربیاید.
|
خسارت فرابخشی رکود مسکن
برآوردهای پژوهشی از نرخ رشد ارزش افزوده بخش «ساختمان» در یک سال 95، نشان میدهد پایان امسال، طولانیترین رکود ساختمانی (5 سال پیاپی)، در کارنامه دست کم یک دهه اخیر این بخش، به ثبت میرسد. خروج بخش پیشران – ساختوسازهای بخش خصوصی و پروژههای عمرانی دولت - از سکون، 6 اثر مثبت در رشد اقتصادی دارد؛ اما تداوم رشد منفی آن، به خسارت در بخشهای دنبالهرو میانجامد. با لحاظ قدرت 32/ 1 برابری هر واحد رشد سرمایهگذاری ساختمانی در تولید کل اقتصاد، دو راهکار برای رونق سال 96 وجود دارد.
|
مهمان ناخوانده بزرگراهها
فضای میانی تعدادی از بزرگراههای تهران به پناهگاه آسیبدیدگان اجتماعی - بیخانمانها و افراد معتاد - تبدیل شده و پایتخت را با معضل اتوبانخوابها مواجه کرده است. مهاجرت بیخانمانها از «مناطق حاشیه، روددرهها و بهخصوص محلههای متروک شهر» به وسط اتوبانها، از «جراحی ناقص» بافت شهری-اجتماعی محلههای فرسوده و تمرکز بر نوسازی کالبدی نشات میگیرد.
|
تقابل دو نیرو در بازار مسکن
معاملات مسکن در تهران تحتتاثیر تقابل دو نیروی حاکم بر جو روانی بازار ملک بعد از پیشرفت دیماه، با عقبگرد در بهمن مواجه شد. در اولین ماه زمستان، حجم فروش آپارتمان حداقل 40 درصد رشد کرد؛ اما ماه گذشته تعداد واحدهای فروختهشده 7 درصد کاهش یافت. علت «رفت و برگشت» معاملات ملک طی 11 ماه اخیر، به «تردید» گروهی از خریداران و فروشندهها نسبت به آستانه رونق برمیگردد که باعث تقویت حس رکود شده است. چشمانداز پنج بازار در همایش 18 اسفند «دنیای اقتصاد» بررسی میشود.
|